Extension de maison : les règles en cas de litiges

Avant d’entamer des travaux de construction ou d’extension de votre maison en limite de propriété, il faut vous assurer des règles d’urbanisme qui s’appliquent. Afin d’éviter tout litige lors de la création de votre projet, vous devez vérifier la limite de propriété et la surface au sol à respecter.
Avant de déposer votre déclaration préalable de travaux auprès de votre mairie par lettre recommandée avec avis de réception, vous devez consulter le plan d’aménagement des sols et le plan local d’urbanisme. En effet, même si les règles sont inscrites dans la loi, chaque mairie impose des limites qui lui sont propres. Votre dossier de demande préalable de travaux peut être rejeté par la mairie. Vous disposez d’un recours auprès du tribunal administratif. Le litige peut concerner votre voisin pour non-respect des distances de propriété. Votre voisin dispose d’un délai de 5 ans pour vous attaquer en justice.

Comment procéder pour obtenir une autorisation de construction ?

Lors d’un projet de construction ou d’extension de votre habitation, vous devez d’abord déposer, selon le cas, une déclaration avant travaux auprès du service d’urbanisme de la mairie. Votre dossier doit être envoyé au service d’urbanisme de votre mairie par voie de lettre recommandée avec avis de réception.

Délai d’instruction d’un projet d’extension d’habitation

Au terme du délai d’instruction de deux mois pour une maison individuelle (trois mois dans les autres cas), la mairie peut vous envoyer une réponse négative : le projet ne respecte pas le règlement en vigueur dans votre commune, des pièces sont manquantes, etc.
Le service d’urbanisme de la mairie, grâce à son plan d’aménagement du sol, fixe des limites de propriété grâce au Plan Local d’Urbanisme. En cas de rejet, vous pouvez modifier le projet initial des travaux et déposer à nouveau votre dossier.

Comment faire un recours gracieux à la mairie ?

Si vous estimez que la réponse de votre mairie est injustifiée, vous pouvez exercer un recours gracieux par lettre recommandée avec avis de réception. Cette lettre doit parvenir au service d’urbanisme de la mairie, à la personne qui a pris la décision de refuser l’autorisation de construction. Votre recours doit être argumenté en vue d’obtenir l’autorisation d’effectuer vos travaux de construction ou d’extension.

Délai pour réaliser votre recours

Vous disposez d’un délai de deux mois pour réaliser cette démarche. Votre recours gracieux peut être rejeté. Vous devez alors modifier votre projet et déposer un nouveau dossier de déclaration préalable aux travaux de construction sur votre terrain.

En quoi consiste le recours contentieux ?

Votre demande de recours administratif rejetée, vous pouvez alors envisager le recours contentieux auprès du Tribunal administratif dont dépend votre commune. Après la notification de rejet par votre mairie, un nouveau délai de deux mois vous est ouvert. Vous pouvez saisir le juge par voie de lettre recommandée avec avis de réception.
Si votre dossier comporte des pièces de nature à convaincre le juge, la justice peut trancher en apportant une réponse favorable. Votre mairie doit se conformer à la décision du tribunal et autoriser la mise en chantier de votre projet.

Quels sont les types de recours possibles en cas de litige ?

Votre déclaration préalable aux travaux a reçu l’autorisation de la mairie. Vous avez alors une obligation d’affichage. Le public doit pouvoir lire l’affichage depuis la route. Il doit comporter en détail le projet de construction de votre habitation. Il doit également mentionner la date de mise à exécution des travaux.
Un affichage public en mairie est apposé dès le 8e jour et pendant une durée de deux mois après autorisation du chantier de construction par l’urbanisme.
Le défaut d’affichage du projet de travaux sur le terrain ne remet pas en cause l’autorisation du projet de construction. En revanche, il permet un recours contentieux pendant la durée des travaux et six mois après l’achèvement.

Code de l’urbanisme et recours devant le juge

Votre voisin est en droit d’estimer que vos travaux lui portent préjudice : hauteur, surface et distance minimale de construction qui privent votre voisin d’ensoleillement, constructions qui ne respectent pas les limites de la vie privée, etc.
Votre voisin peut déposer un recours contentieux en justice contre vous dans un délai de deux mois à compter de la date d’affichage sur votre terrain, conformément à l’article R.600-2 du Code de l’urbanisme. Il doit faire valoir devant le juge la situation et le préjudice subi suite à votre chantier. Il doit fournir les pièces nécessaires pour permettre au juge de trancher.

Quelles sont les règles imposées par la loi ?

En matière d’extensions de constructions, le Code de l’urbanisme impose une distance minimum entre le bord d’une ouverture et la limite séparative qui doit atteindre minimum 1,90 m. Vous devez recevoir l’autorisation de votre voisin pour envisager une mitoyenneté.
La déclaration préalable de travaux reçoit l’autorisation de la mairie sous réserve, selon le Code civil, du droit du tiers. Cela signifie que si l’extension de votre maison est de nature à occulter, même partiellement, la vue d’une fenêtre existante de la maison la plus proche, votre voisin peut saisir le juge.

Recours pour non-respect du règlement d’urbanisme

Les étapes sont les suivantes :

  • envoyer une lettre recommandée à votre voisin ;
  • en cas d’absence de réaction, saisir le Tribunal de grande instance ;
  • utiliser votre contrat d’assurance de protection juridique et vous faire accompagner par un avocat, dont la présence est obligatoire.

Travaux de construction avec ou sans architecte

Depuis la loi du 14 décembre 2016, toute construction d’une surface supérieure à 150 m2 requiert un architecte diplômé. Pour une surface inférieure, que ce soit pour une construction de maison ou une extension sur votre terrain, vous avez le droit de mener seul votre projet et d’en dessiner le plan.

Assurance dommages ouvrage avec un professionnel

L’assurance dommages (DO) est imposée par la loi lorsque vous faites intervenir un professionnel pour vos travaux de construction ou d’extension de votre maison. Cette assurance vous offre une garantie décennale, qui vous permet de recevoir une indemnisation DO du montant des travaux supplémentaires en cas de vice caché.

Garantie décennale

Pour faire jouer la garantie décennale, vous devez faire état de la mauvaise exécution des travaux pendant le chantier. Un professionnel de l’assurance doit venir constater la situation. Vous devez présenter un dossier complet comportant la date d’achèvement des travaux et toutes les pièces de nature à faire état des malfaçons.

Assurance et garantie sans architecte

Une compagnie d’assurance peut refuser de conclure un contrat pour des travaux de construction sans architecte. Certaines assurances peuvent proposer un contrat d’assurance DO pour un projet de travaux dès lors que le coût du chantier est limité à un certain montant.

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