Extension d’habitation et voisinage : quelles sont les règles à respecter ?

L’extension d’un bien immobilier est soumise à une autorisation accordée par la mairie dans le cadre du plan local d’urbanisme (PLU) et du plan d’occupation des sols (POS). Votre projet de construction doit donc respecter la distance imposée entre chaque bâtiment. Il faut faire une déclaration préalable de travaux en indiquant la nature des travaux d’extension du bâtiment.
Selon la nature des travaux, le Code de l’urbanisme peut imposer une demande de permis de construire (surface au sol supérieure à 20 m2 ou transformation d’un garage). L’affichage obligatoire sur votre propriété ouvre un délai de recours aux voisins. En effet, des limites de hauteur pour ne pas gêner la vue ou l’ensoleillement du voisinage s’appliquent. De la même façon, la distance séparative pour l’ouverture d’une fenêtre constitue une servitude de vue. Les limites sont destinées à protéger l’intimité du voisinage.

Travaux d’agrandissement de maison : règles à suivre

Avant de vous lancer dans des travaux de construction ou d’extension de votre propriété, vous devez déposer une demande d’autorisation auprès du service d’urbanisme de votre commune. En effet, transformer votre garage augmente la surface habitable de votre maison. Ce projet impacte le calcul des impôts collectés par la commune.
Vos voisins peuvent dénoncer une construction illégale, en particulier si vos travaux créent un préjudice supérieur aux troubles normaux de voisinage. Votre responsabilité civile peut se trouver engagée. Le délai est de 5 ans pour obtenir réparation, suivant les articles L. 480-13 et R. 424-5 du Code de l’urbanisme et 1382 et 2224 du Code civil.

Déclaration préalable avant travaux ou permis de construire ?

Si vous souhaitez construire une nouvelle pièce de moins de 20 m2 SHOB (Surface hors oeuvre brute), seule la déclaration préalable avant travaux en mairie est obligatoire. En revanche, si vous souhaitez construire une extension d’une surface supérieure à 20 m2 SHOB, vous devez demander un permis de construire au service d’urbanisme de votre commune. La même règle s’applique si votre projet porte sur la transformation d’un garage ou de combles.
Le délai d’instruction du dossier est d’un mois pour la déclaration avant travaux. Ce délai est porté à deux mois pour un permis de construire. Vous devez afficher l’autorisation sur votre mur ou votre terrain et patienter deux mois avant de commencer les travaux d’extension de votre maison. Ce délai, imposé par le Code de l’urbanisme et le Code civil, permet aux tiers, en particulier vos voisins, de contester l’autorisation accordée par la mairie.

Zoom sur les servitudes

Les servitudes sont des règles de droit privé qui s’appliquent aux relations entre des propriétés. En droit civil, la servitude est une contrainte imposée à une propriété pour offrir des accès à une autre propriété qui appartient à un propriétaire différent. La servitude peut être un droit de passage, d’écoulement des eaux, etc. Cette contrainte est attachée à un bien, le plus souvent un terrain. Cette règle constitue une limite au droit de propriété.

Qu’est-ce que la servitude de passage ?

La servitude de passage permet un droit d’accès à la voie publique à travers une autre propriété pour le propriétaire d’un terrain enclavé. Ce droit de passage vous sera accordé si vous souhaitez édifier une ou des constructions sans avoir un accès direct à une route. Votre voisin devra alors vous accorder un droit de passage pendant la durée de la construction. A contrario, votre voisin ne pourra pas effectuer d’agrandissement sur cette partie de terrain soumise au droit de passage.
Dans les copropriétés de lotissements, chacun est propriétaire de son bien immobilier. En revanche, le terrain appartient à l’ensemble des copropriétaires. Si un propriétaire souhaite effectuer un agrandissement de sa maison, il lui faut obtenir l’autorisation de la copropriété. En effet, la surface qu’il souhaite utiliser pour l’agrandissement de son bien immobilier doit être déduite de la surface constructible du terrain détenu en commun.

La servitude de vue : respect de l’intimité du voisinage

La servitude de vue est souvent oubliée lors des opérations d’agrandissement d’une maison. Le droit impose cependant des règles dont l’objectif est le respect de la vie privée et de l’intimité entre voisins. C’est ainsi que vous devez construire une ouverture (fenêtre, balcon, etc.) à une distance minimum de 1,90 mètre de la limite séparative de votre voisin.
Vous pouvez cependant éclairer votre extension de construction par une ouverture dont le point de vue en biais ne permet pas de voir chez votre voisin. Dans ce cas, vous pouvez construire une fenêtre à 60 cm de distance de votre voisin. Pensez aussi que vous pouvez voir chez le voisin depuis votre jardin, de la même façon qu’il peut vous voir.

Distances à respecter pour l’extension de construction

Vous devez consulter le POS (Plan d’Occupation du Sol), ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en mairie afin de connaître les distances de voisinage avant déposer votre dossier de demande d’agrandissement.
Si votre construction atteint huit mètres de hauteur, la distance à respecter entre votre voisin et vous est de quatre mètres, suivant les règles de l’urbanisme. Votre voisin peut invoquer une perte d’ensoleillement et déposer un recours en justice. Si vous souhaitez bâtir votre extension le long de la limite séparative, le mur mitoyen doit être une construction sans ouverture.

Création d’une véranda ou d’une terrasse : des règles strictes

Vous souhaitez faire pénétrer la lumière dans votre maison en créant une véranda ou vous voulez construire une terrasse sur une partie de votre jardin ? Il va vous falloir procéder à quelques vérifications auprès de la mairie avant d’entamer vos travaux de construction. Le Code civil encadre ces constructions afin de préserver l’intimité de chacun.
En cas de non-respect de ces distances minimales, votre voisin peut faire établir un rapport par un huissier de justice et déposer un recours auprès des tribunaux (A lire aussi : A qui se référer en cas de litige). Vous pouvez être condamné à obturer portes et fenêtres. Le voisin peut aussi obtenir la démolition de la terrasse ou de la véranda, dans des cas extrêmes.

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