Quelles sont les règles de distance entre deux maisons ?

Être propriétaire d’un terrain ne veut pas dire, avoir le droit de construire sa maison n’importe où. Connaître les règles d’urbanisme, relatives à la distance d’implantation d’un bâtiment est indispensable. Voyons-les ensemble, afin que la mairie ou le voisinage ne remettent pas en cause l’autorisation de travaux.

Règlement d’implantation sur un terrain

Avant toute construction de maison, extension ou implantation de piscine, il est nécessaire de bien avoir à l’esprit que ces travaux sur la propriété, impliquent deux règlements distincts :

Le code d’urbanisme

Il concerne le droit public. Les règles d’implantation sont renseignées par le Règlement National d’Urbanisme (RNU), ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Elles peuvent varier et dépendent de la situation géographique et démographique de la commune.

Le code civil

Les constructions conformes au code d’urbanisme, peuvent empiéter néanmoins sur le droit privé, en termes de hauteur, de distance ou encore de servitude. Le voisin peut alors saisir le juge pour le non-respect de ce droit.

A quoi servent les règles de distance séparative sur une propriété ?

Le respect de la loi concernant les distances mitoyennes, garantit l’intimité de chaque propriétaire en évitant le regard direct des voisins, au niveau du jardin ou des différentes ouvertures de la maison. Il s’agit également de ne pas nuire à l’ensoleillement naturel des propriétés. Pour finir, le respect des limites par rapport aux voisins, favorise la préservation des normes d’hygiène et de sécurité.
À l’échelle de la commune, le règlement permet l’harmonisation des constructions dans la commune, ainsi que l’alignement des clôtures, face aux voies de passage. C’est pour cette raison qu’un Plan d’Occupation des Sols (POS), est nécessaire lors de la demande d’autorisation de construction en mairie. Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) peut être également invoqué, afin de respecter l’environnement naturel de proximité.

Construction : respecter la servitude de vue par rapport aux voisins

L’implantation, ou l’extension d’une maison sur la propriété, doit garantir une distance de vue minimale vers un terrain voisin. Attention, la limite doit tenir compte des surplombs de terrain, ou de l’installation d’une terrasse par exemple. Le code civil (article 678 et 679) détaille les dispositions suivantes :

  • En vue droite, la distance minimale de 1 mètre 90 doit s’observer, entre un bord extérieur de fenêtre ou balcon et la limite mitoyenne.
  • En vue oblique, pas moins de 60 centimètres doivent séparer la limite du terrain, de l’ouverture la plus proche.

Le respect de cette distance de vue, implique l’étude minutieuse de l’orientation d’une construction, bien au-delà de l’autorisation de la mairie. Il en va de même pour toute ouverture ultérieure.

Écoulement des eaux pluviales

C’est le code civil, qui dicte la marche à suivre concernant l’écoulement des eaux pluviales. Les gouttières de toit des bâtiments, qu’ils ‘agissent de maison, de dépendances ou encore d’un garage, doivent diriger soit vers la voie publique, soit dans votre jardin.
En aucun cas, les eaux ne peuvent ruisseler du toit vers le terrain voisin, que ce soit directement au sol, contre un mur ou même le long des arbres, à la limite de la propriété. Y compris dans une zone sans passage, dès l’instant qu’il s’agit du périmètre de votre voisin.

Construction sur un mur mitoyen

La loi permet d’adosser un bâtiment sur un mur mitoyen. En revanche, prenez toutes les précautions avant construction, vous devez obtenir l’accord écrit de votre voisin.
Cet accord mutuel ne limite pas le respect du droit des tiers. Veillez à ce que vos travaux le long du mur mitoyen, respectent les règles de hauteur et distances d’ouverture concernant la servitude visuelle.

Garage, cabanon, dépendance et piscine en limite séparative

Les règles de distance entre deux maisons, s’appliquent également pour les constructions de piscine, que celle-ci soit hors-sol ou enterrée, mais aussi pour un garage, cabanon ou toute sorte de dépendances.
L’article R.111-19 du code d’urbanisme stipule que ceux-ci peuvent être installés, soit en limite de propriété, par exemple au fond du jardin. Soit en respectant un écart d’au moins 3 mètres avec la clôture mitoyenne de deux propriétés.
Attention à vérifier les dispositions prévues par le POS et PLU, celles-ci peuvent s’avérer plus restrictives à l’échelle de la commune.

Jardin et voisinage : respect des distances et hauteur des arbres

Si la loi encadre les constructions, elle régit aussi les plantations à proximité des limites de terrain. Afin de ne pas risquer le mécontentement du voisin, mieux vaut les connaître avant de planter des arbres. Ce sont les articles 671 et 672 du code civil qui s’appliquent, en l’absence de dispositions supplémentaires prévues par la ville ou la région.
En ayant à l’esprit que le repaire est toujours la clôture mitoyenne avec le voisin, observez ces limites :

  • Toute plantation dépassant 2 mètres de hauteur, doit nécessairement s’effectuer à au moins deux mètres, par rapport à la limite séparative.
  • Les arbustes généralement utilisés en alignement, et ne dépassant pas 2 mètres de hauteur, seront installés à au moins 50 centimètres de la clôture.
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