Vous projetez de construire votre maison et vous vous demandez en quoi les règles du Plan Local d’Urbanisme seront une contrainte. Quels sont les domaines qu’il régit ? Comment est établi le règlement ? Qui définit les règles du Plan Local d’Urbanisme ? Ce sont autant de questions qui trouveront des réponses dans cet article.
Comment sont composées les règles du Plan Local d’Urbanisme ?
La loi SRU a imposé la création du Plan Local d’Urbanisme ou PLU. En accord avec la loi Grenelle II et selon le Code de l’urbanisme, il pose les intentions d’une collectivité sur les orientations de son développement urbain.
Les communes et leur Conseil municipal sont les moteurs du PLU ou PLUi
Les communes ou les communautés de communes ont la compétence pour l’élaboration du PLU. Lorsque ce document est établi pour une communauté de commune ou tout autre EPCI (communauté d’agglomération ou métropole), on parle alors de PLUi.
Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal définit dans ce cas le projet d’aménagement de l’ensemble des communes. Il couvre la totalité de leur territoire, avec un zonage pour chacun des secteurs.
Chaque ville prévoit les zones urbaines et d’habitat, les zones artisanales et industrielles et les espaces protégés, agricoles ou naturels.
Le règlement du PLU : des documents prévoyant les aménagements futurs d’une commune
Les règles du Plan Local d’Urbanisme sont établies dans un rapport qui comprend différents documents :
- le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) ;
- le programme d’orientations et d’actions ;
- le règlement et son zonage ;
- les orientations d’aménagement et de programmation ;
- le rapport de présentation ;
- les annexes.
Les études définissent les différentes zones en s’appuyant sur le PADD. En fonction des besoins de la collectivité, le rapport de présentation justifie ces choix.
L’ensemble de ces documents établissent les dispositions prises en Conseil municipal en matière d’environnement, de constructions à l’aide de plans et de documents écrits.
Le zonage : une carte visualisant les principales dispositions du projet d’aménagement
Les règles du Plan Local d’Urbanisme établissent un zonage, présenté dans le règlement. Il s’agit d’un découpage en quatre zones principales.
Zone urbaine ou ZU
La zone urbaine est la zone qui comprend les terrains constructibles. Elle se décline en plusieurs sous-zones :
- Zone UA : zone mixte centrale ;
- Zone UB : zone résidentielle en extension du centre de village ;
- Zone UC : zone mixte pouvant comprendre des commerces ou services ;
- Zone UD : zone d’urbanisation modérée ;
- Zone UE : zone urbaine mixte à densité moyenne ;
- Zone UL : zone de loisirs et tourisme ;
- Zone UI : zone urbaine industrielle et artisanale ;
- Zone UP : zone d’activité portuaire ;
- Zone UT : zone touristique ;
- Zone UV’ : zone d’accueil des gens du voyage ;
- Zone UY : zone d’activité artisanale, industrielle, de commerce et de services.
Zone à urbaniser ou AU
Ces zones sont des zones naturelles pouvant être aménagées :
- zone 1AU : urbanisable immédiatement en raison de la présence de réseaux publics en périphérie ;
- zone 2AU : urbanisable après modification ou révision du PLU.
Zone naturelle ou N
Les zones naturelles sont des zones à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels ou des paysages.
C’est le cas des terrains situés à moins de 100 m du littoral, des exploitations forestières ou des secteurs historiques ou écologiques.
Zone agricole ou A
Ce sont les secteurs à protéger en raison du « potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ».
Seules les constructions nécessaires aux services publics ou à l’exploitation agricole sont autorisées.
La mise à disposition du PLU ou du PLUi
Lorsque l’avis sera rendu et le document sera voté lors de la délibération du Conseil municipal ou communautaire pour le PLUi, le document sera mis à disposition du public.
Consultable à la mairie ou au siège de l’EPCI, le PLU ou PLUi sera le garant de l’environnement et de la cohérence du territoire.
Les contraintes du PLU sur votre projet de construction
La situation de votre terrain, en fonction des règles du Plan Local d’Urbanisme, déterminera votre projet de construction et les éventuelles servitudes qui l’accompagnent.
Votre commune ou l’EPCI dont vous dépendez peuvent vous conseiller en amont de votre projet. Cela évitera d’éventuels allers-retours entre le service instructeur et vous.
Le PLU peut vous contraindre sur l’aspect esthétique de votre habitat, notamment si le patrimoine architectural est important dans votre région. Il peut imposer des matériaux ou limiter certains styles de constructions.
Si votre terrain est situé en secteur protégé, le service des Bâtiments de France instruira votre demande, mais ce règlement spécifique régi par l’État figure néanmoins dans le PLU.
Certaines communes ne sont pas encore dotées de PLU. En effet, les règles du Plan Local d’Urbanisme sont très longues à établir. Une mise en oeuvre d’un tel projet nécessite 1 à 3 ans en moyenne. En attendant, les communes ont recours au Plan d’Occupation des Sols.
